pátek 13. ledna 2012

Zpravodaj pro makléře, leden 2012

posílám Vám první vydání zpravodaje v tomto roce. Hned v úvodníku se dozvíte, co v něm můžete najít. Příjemné počtení!

Zdravím Vás všechny

na začátku nového roku a přeji Vám úspěšný start! Do lednového ZRM jsem zařadil pravidelné rubriky i něco nového. V rozhovoru s úspěšným makléřem odpovídá Tomáš Olbrich na jiné otázky, než jste zvyklí. V nové pravidelné rubrice "Znáte svůj produkt?" najdete profil kultovní vily Tugendhat, jejíž komplexní architektonické řešení je opravdu ohromující. Nechybí ani zprávy o tom, co dělal o svátcích hypoteční trh. K tomu všemu navíc přidává Petr Podlešák pozvánku na nové termíny svých seminářů. Věřím, že se máte tento měsíc čím inspirovat.

Miloš Motoška, šéfredaktor ZRM a realitní makléř RE/MAX Alfa

Rozhovor s úspěšným makléřem

Tomáš Olbrich vstoupil do realitní branže přesně před rokem a půl, kdy otevřel kancelář RE/MAX Drive v Benešově. Kromě vedení kanceláře se specializuje na komplikovanější obchody. V nabídce mívá 15-20 nemovitostí, v loňském roce realizoval 13 transakcí s celkovým hrubým výnosem 5.100.000 Kč. Za září 2011 měl jako makléř měsíce možnost to drive Porsche Carrera v R/X barvách, za obchod, v němž padl další rekord RE/MAX ČR.

Tomáši, v září jsi realizoval prodej s nejvyšší provizí v historii RE/MAX ČR. O jakou se jednalo nemovitost?
Předmětem prodeje byla naprosto precizní replika původního statku včetně vnitřního vybavení, nově určená k trvalému bydlení, nebo velmi luxusní rekreaci.

Jaká pravidla se ti podařilo dohodnout s klientem prodávajícím a proč?
Klient uvažoval o prodejní ceně, kterou jsem považoval za značně podhodnocenou. Proto jsem se s majiteli dohodl na kombinované odměně za zprostředkování. Ta se skládala z obvyklé procentní provize a její druhou složkou byl podíl na navýšení kupní ceny.

Prodej nemovitosti proběhl ve spolupráci s Janou Veselou z RE/MAX Alfa, která přivedla kupujícího. Co považuješ za zásadní moment v jednání s tímto kupujícím?
Kupující projevil skutečný zájem o nemovitost již během její prohlídky. Zásadní tedy bylo spíše to, že jsme s Janou vytvořili dokonale fungující tým, naprosto si věřili a vzájemně si lidsky „sedli". Tuhle harmonii klienti bezpečně poznají a myslím, že oplácejí stejnou mincí.

Jak probíhal převod vlastnického práva a všeho co s ním souvisí?
Přesto, že předmětem převodu bylo několik staveb a řada pozemků, proběhly veškeré právní úkony naprosto hladce a rychle. Například konečné znění všech smluvních dokumentů jsme s Janou dokázali odladit během jediného týdne.

Co považuješ u práce v realitách za nejdůležitější?
Korektnost, vytrvalost, empatii a individuální přístup ke každé zakázce a každému klientovi. Nesmí ovšem chybět nezbytná intuice, chcete-li cit pro byznys.

V čem si myslíš, že spočívá jádro tvého úspěchu?
Nabízí se mi analogie se sportem. Klidně mohu sportovat rekreačně, bavit se tím, ale chci-li se sportem živit, nestačí to. Musím zkrátka trénovat a pracovat na sobě. V realitách je to úplně stejné.

Jak se ti jezdilo v Porsche?
Skvěle! A nápadně. V minulosti jsem několik let jezdil ve velmi silných vozech, ale zážitek z jízdních vlastností a dynamického zrychlení Porsche byl zcela unikátní.

Jaké máš plány do budoucna?
V červenci 2010 jsem otevřel kancelář RE/MAX Drive v Benešově. Plány jsou tedy jasné: dál budovat úspěšnou a efektivně fungující realitní kancelář, která pracuje „tak trochu jinak".

Odpovídal: Tomáš Olbrich, majitel a makléř RE/MAX Drive, zpracoval: Miloš Motoška

Novinky na hypotečním trhu na přelomu roku 2011/2012

Úrokové sazby
Potvrdily se předchozí názory na protichůdné tendence, a tak na jedné straně koncem roku 2011 došlo ke snížení sazeb až na historická minima. Sazby u fixovaných hypoték se dostávají u ČS až pod 3 %, u hypoték s plovoucí sazbou až k 2,5 % (Unicredit, LBBW).

Na straně druhé opatrnost v dluhové krizi přiměla Rakousko k tlaku na jejich banky směrem k zvýšení kapitálové přiměřenosti a tím omezení úvěrových zdrojů.

Tento tlak pociťují hlavně menší banky - Raiffeisen bank, která zavedla poměrně silná restriktivní opatření, kdy se úroková sazba standardního úvěru dostává až k 5 % popřípadě výše. RB velmi selektuje klienty a pod 4 % se jich dostane naprosté minimum.

Rovněž KB na konci prosince zvýšila sazby, a to o 0,3 %.

Podmínky bank a vývojové tendence
Pozitivní je zatím to, že až na výjimky (RB) banky nezavádějí zpřísňování podmínek poskytování hypoték a to ani v oblasti výše úvěru vzhledem k hodnotě nemovitosti. To se pochopitelně může rychle měnit v návaznosti na situaci na finančních trzích. Vliv může mít rovněž tlak Evropské unie na zpřísňování, neboť v EU již opakovaně padaly návrhy, že by standardní hypotéka měla být max. do výše 60 % hodnoty nemovitosti. Zároveň EU tlačí na zvyšování kapitálové přiměřenosti bank, což by omezilo úvěrové zdroje. 
Autor článku: Ing. Pavel Aron, majitel frančízy Gepard.

Znáte svůj produkt?

VILA TUGENDHAT PŘEDBĚHLA DOBU O 80 LET

Brněnská Vila Tugendhat je ojedinělým dílem německého architekta Ludwiga Miese van der Rohe, který vypracoval v roce 1928, na žádost manželů Grete a Fritze Tugendhatových, návrh stavby. Ta, včetně veškerých technických vymožeností trvala méně než 2 roky. V roce 2001 byla vila zapsána do listiny UNESCO, jako 4. památka moderní architektury na světě a je označována za stavbu, která určila nová měřítka moderního bydlení. Patří k základním dílům světové moderní architektury - funkcionalismu.

Kdo ji postavil?
Ludwig Mies van der Rohe (1886-1969) byl německý architekt žijící od roku 1937 v USA. Syn kameníka od svých 15 let pracoval jako stavební dělník. Po první světové válce ho výrazně ovlivnily takové osobnosti jako Walter Gropius či funkcionalista Le Corbusier. V letech 1930-1933 byl ředitelem výtvarné školy Bauhaus, tuto funkci převzal právě od Waltera Gropia. K dalším jeho významným stavbám patří například Německý pavilon na Mezinárodní výstavě v Barceloně z roku 1929, mrakodrap „kost a kůže" - jeden z prvních mrakodrapů v USA z oceli a skla, z 20. let a nebo sídlo Seagrahm (výrobce kanadské Whisky) - jeden z prvních krabicových mrakodrapů.

L. Mies přiznával a monumentalizoval nosné konstrukce a zároveň měl veliký cit pro detail („industriální klasicismus").

Zaujalo nás:
Zcela mimořádné na svou dobu bylo provozní a technické zázemí a vybavení domu. Obytný pokoj v 1. patře domu má 300 m2. Dvě velká okna se speciálně litými skly bylo možno pomocí elektromotorů spouštět až k podlaze. Naproti nim je stěna z onyxu, který pochází z pohoří Atlas z Afriky. Jeho řezání dohlížel sám pan architekt, aby měl kámen dokonalou kresbu. Onyxová stěna odděluje jinak otevřený obytný prostor s tím, že propouští světlo. V domě nechyběl rozvod pitné i užitkové vody a byl zde zaveden systém vzduchotechniky - kombinace topení, ochlazování a zvlhčování - obdoba dnešní klimatizace. Vytápění vily v zimním období si žádalo 2 nákladní automobily koksu týdně.
K technické dokonalosti přispělo i bezpečnostní a signalizační zařízení - v noci byl přechod z ulice na terasu uzavřen pomocí fotobuňky.

Stavba vily majitele vyšla na více než 3,5 mil. tehdejších korun, za což se dalo v té době postavit 30 běžných rodinných domů.

Osudy zblízka:
Manželé Tugendhatovi obývali vilu pouze do roku 1938, kdy byli jakožto Židé nuceni opustit Československo. Na podzim roku 1939 vilu zabavilo Gestapo, během války ji využíval letecký konstruktér a průmyslník Willy Messerschmitt. V roce 1945 ji zabrala Rudá armáda a vila sloužila k ubytování sovětských vojáků, v jejím přízemí byla konírna. V této době vzal za své veškerý mobiliář i půlkruhová stěna z makasarského ebenu, která tvořila jídelní kout. Největší ztráta nastala, když byla při náletu spojeneckých vojsk na Brno výbuchem pumy zničena téměř všechna unikátní okna hlavního obytného prostoru. Po osvobození vila sloužila jako soukromá škola rytmiky a taneční gymnastiky paní Karly Hladké, později byla předána Státnímu ústavu léčebného tělocviku, který zde prováděl rehabilitaci dětí s vadami páteře. V prosinci 1969 byl dům zapsán do Státního seznamu kulturních památek. V 80. letech 20. stol. byly při rekonstrukci vyhozeny původní interiéry koupelen a kuchyní. Ve vile byla v roce 1992 podepsána dohoda o rozdělení Československa. Budoucnost vily je však zatím stále nejistá.

Text zpracoval: Miloš Motoška, šéfredaktor ZRM a realitní makléř RE/MAX Alfa


Ideální počet zalistovaných nemovitostí makléře

I když jsem toto téma ve zpravodaji jednou prezentoval, nedá mi to, a rád bych se k němu znovu vrátil. Jaký by měl být tedy ideální počet zalistovaných nemovitostí v portfoliu jednoho realitního makléře? Pojďme téma trochu analyzovat. Mám dojem, že některé společnosti, jakoby se snažili v posledních letech znovu odstartovat závod o co největší počet zalistovaných nemovitostí. Jako by tento údaj měl vypovídací hodnotu o jejich pozici na trhu. Zčásti je to sice pravda, je to však zavádějící. Síla se nemůže měřit pouze počtem zalistovaných nemovitostí, ale také jejich prodejním potenciálem, kvalitou uzavřených zprostředkovatelských smluv, vztahy s prodávajícími, sjednanou provizí a samozřejmě skutečným prodejem. A tady je kámen úrazu. Některé společnosti se snaží motivovat své makléře, aby nabízeli co největší počet nemovitostí hlava nehlava. Hlavně ať jich máme co nejvíce, občas některou prodáme. A to už radši nemluvím o fiktivních nemovitostech, na které se některé realitní kanceláře snaží klienty nalákat. Kvantitativní strategie je velmi krátkozraká a z dlouhodobé perspektivy vede do záhuby. K čemu je realitnímu makléři, že zalistuje 30 nemovitostí, když už nebude zvládat se o jejich prodej efektivně postarat a prodá z tohoto množství např. jen 5 nemovitostí? Znamená to, že neuspokojil potřeby 25-ti klientů. Tito klienti se pravděpodobně nelichotivě vyjádří o jeho práci a pravděpodobně nezíská nové reference, které jsou pro dlouhodobou prosperitu klíčové. Znám bohužel řadu perspektivních makléřů, kteří se vydali cestou kvantity, a tato strategie jim nakonec, někdy i po mnoha letech, zlomila vaz.
Jediná cesta k dlouhodobé prosperitě je maximální orientace na kvalitu prodejního servisu. Zalistovávejte pouze takové nemovitosti, u kterých je prodejní potenciál. Předražené nemovitosti nebo zakázky bez písemných smluv či s nízkými provizemi vám berou drahocenný čas a nepřinášejí odpovídající příjmy. Cílem schopného makléře by mělo být všechny zalistované nemovitosti na prodej prodat. Podle mě je maximální počet zakázek, o které je schopen se jeden makléř postarat patnáct. O více nemovitostí se můžete efektivně starat, pokud na prodeji pracujete v týmu či máte svojí asistentku. Samozřejmě ne vždy se vám může podařit všechny nemovitosti prodat, měli byste se však o to snažit. Úspěšní makléři RE/MAXu tímto způsobem pracují. Základy efektivní realitní práce se začínající makléři mohou naučit v tréninku Realitní profesionál 1.

Máte zájem se přihlásit na nejlbližší termíny?
19.1. začínáme v Praze 
24. 1. začínáme v Brně
Přihlášky zasílejte na ivana.kalisova@re-max.cz

Článek zpracoval: Petr Podlešák

1 komentář:

  1. Sociální obchodování spočívá v otevření trhů pro každého. Na eToro se můžete spojit, obchodvat a sdílet znalosti s miliony obchodníků a investorů. Navíc můžete kopírovat obchodní rozhodnutí obchodníků, kteří odpovídají vaší strategii. Registrujte se nyní a získejte chytřejší obchodní rozhodnutí využitím rozumu našich obchodníků s nejlepšími výsledky.

    Výměna kdekoli - Váš čas je drahý. Obchodujte na počítači, tabletu a mobilu

    Otevřené obchody na eToro - 227,651,647

    OdpovědětVymazat